فهرست مطالب
عنوان صفحه
تقدیم. ح
تقدیر و تشکر. خ
اختصارها د
پیشگفتار. ذ
روشتحقیق.. ر
ابزارهای جمع آوری اطلاعات.. ر
محدودیتهایتحقیق.. ز
بیان مسئله. س
سوالات پژوهش... ص
فرضیات.. ص
اهداف پژوهش... ض
واژگان کلیدی: غ
پیشینه تحقیق.. ف
واژه کاوی.. ق
بخش اول. 1
بررسي قولنامه از منظر قانونی. 1
فصل اول: بررسيقولنامهازمنظرقانونی.. 2
مبحث اول : نظراتعلمايحقوقدرموردمعاملاتمعارض... 3
گفتار اول : 5
1-1- بررسيحالاتمختلفمعاملاتمعارض... 5
گفتار دوم: 6
مبحث اول: 9
1-2- بررسی قولنامه از منظر شرعی.. 9
1-3- بررسی قولنامه از منظر قانونی.. 10
1-4- نظرات علمای حقوق در مورد معاملات معارض... 11
5-1- بررسی حالات مختلف معاملات معارض... 13
مبحث دوم. 14
6-1- بررسی نظام ثبتی ایران. 14
7-1- اهمیت و اهداف ثبت رسمی.. 15
8-1- وظایف اداره ثبت نسبت به اسناد مالکیت معارض... 16
مبحث سوم. 17
9-1- شروع به جرم بزه معامله معارض... 17
10-1- سیر تاریخی بزه معامله معارض... 17
11-1- تبیین ماده 117 قانون ثبت.. 18
12-1- ایرادات رأی وحدت رویه. 19
13-1- چه جرمی می توان برای معامله معارض در نظر گرفت؟. 21
بخش دوم. 23
بررسي نظام ثبتي ايران. 23
فصل اول: بررسينظامثبتيايران. 24
مبحث دوم: اهميتواهدافثبترسمي.. 24
گفتار اول: وظايفادارهثبتنسبتبهاسنادمالكيتمعارض... 25
بخش سوم. 27
شروع به جرم بزه معامله معارض... 27
فصل اول: شروعبهجرمبزهمعاملهمعارض... 28
گفتار اول: 28
3-1- يرتاريخيبزهمعاملهمعارض... 28
3-2-تبيينماده117قانونثبت.. 29
3-3-ايراداترأيوحدترويه. 30
3-4- چهجرميميتوانبرايمعاملهمعارضدرنظرگرفت؟. 32
گفتار دوم: 33
بخش چهارم. 41
قولنامه و ماهیت حقوقی آن. 41
فصل اول: قولنامه و ماهیت حقوقی آن. 42
4-1- تعریف و تشریح قولنامه : 43
4-2- عمل حقوقی بودن قولنامه : 44
گفتار اول. 45
4-3- انواع معاملات : 45
4-3-1- معاملات با قولنامه: 46
4-3-2- معاملات با بیع نامه یا مبایعه نامه یا فروشی نامه : 46
4-3-3- معاملات با سند رسمی : 47
4-4- تفاوت قولنامه با مبایعه نامه. 48
4-5- اعتبار قولنامه در دادگاه : 49
4-6- وجه التزامی (اجباری) در قولنامه : 49
▪ قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟. 49
▪ آیا قولنامه تنظیمی در بنگاه معاملاتی سند رسمی است؟. 50
4-7- دقت نظر طرفین در تنظیم قولنامه. 50
گفتار دوم. 54
4-8- معامله معارض با قولنامه : 54
4-9- قولنانه و ماهیت حقوقی آن. 59
نتیجه گیری.. 62
پينوشتها 64
اختصارها
ق.ا.ج.ا.ا. قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران
ق.آ.د.ک. قانون آيین دادرسي کیفري
ق.آ.د.د.ع.ا.ک. قانون آيین دادرسي عمومي و انقلاب در امور کیفري
ق.آ.د.م. قانون آيین دادرسي مدني
ق.آ.د.ک.ف. قانون آيین دادرسي کیفري فرانسه
ق.م. قانون مدني
ق.م.ا. قانون مجازات اسلامي
ق.م.ف. قانون مجازات فرانسه
ق.م.م. قانون مسئولیت مدني
ق.م.ع. قانون مجازات عمومي
ا.ح.ق. اداره کل حقوقي و تدوين قوانین قوه ي قضايیه
ق. قدیم. آ.د.م قانون قدیم آیین دادرسی مدنی
پیشگفتار
بی گمان در حوزه آیین دادرسی مدنی با وجود حکومت قواعد آمره، عرصه جولان دادرس در مقام تعدیل قواعد محکم و انعطاف ناپذیر مزبور جهت پیشبرد و تحقق رسیدگی عادلانه محدود می باشد. چه در قواعد و در جریان رسیدگی و نهایتاً صدور رأی این عرصه وسعت بیشتر می داشته و در دادرسی و قواعد شکلی آن، نظم دادرسی و فصل خصومت جایگاه والایی دارنده یکی از مباحث پذیرفته شده در عرصه دادرسی، قولنامه و ماهیت حقوقی آن است. در خصوص شرایط اعمال و دامنه ی شمول آن در مباحث آیین دادرسی مدنی و توسط مؤلفان این عرصه تحقیق هایی صورت پذیرفته آن چه در این مقاله موضوع بحث ماست این است که آیا قولنامه و ماهیت حقوقی آن تا چه حد متن اصلی رأی را در بر می گیرد. پاسخ به چنین پژوهشی متضمن دانستن این نکته است که )بعد از دانستن تعریف ماهیت حقوقی قولنامه( مبنای حقوقی آن را در حقوق بشناسیم و آن گاه با تکیه بر مقدمات مذکور ضابطه ای جهت تعیین اسبابی که ممکن است دارای اعتبار امر قضاوت شده باشند ارائه دهیم. چه اظهار نظر صریح و یك جانبه بدون تحلیل راه گشای مناسبی جهت مشکل نخواهد بود. امید است که این پژوهش دانشجویان حقوق ، را در راه آشنایی با « قولنامه و ماهیت حقوقی آن » یاری بخشد .
روشتحقیق
یکی از اصلی تر ین بخش های هر کار پژوهشی را جمع آو ری اطلاعات تشکیل می دهد. چنانچه این کار به شکل منظم وصحیح صورت پذیرد کار تجزیه و تحلیل و نتیجه گیری از داده ها با سرعت و دقت خوبی انجام خواهد شد این تحقیق با توجه به اهداف تحقیق و به منظور پاسخگویی به سؤال یاد شده با کتابخانه ای با استفاده از اطلاعات پیشین که جمع آوری شده مورد بررسی قرار گرفته است.
ابزارهای جمع آوری اطلاعات
مقالات پیشین ، کتاب، اینترنت
محدودیتهایتحقیق
در انجام تحقیق با محدودیت ها و مشکلات زیادی مواجه بودم که در ذیل به اهم آنها اشاره می کنم:
الف( عدم آشنایی کافی با چگونگی انجام تحقیق و پژوهش به دلیل تجربه کم و ناآشنایی با اصول پژوهش و تحقیق.
ب( عدم دسترسی به منابع و مأخذ مربوط به تحقیق.
ج( کمبود وقت به علت همزمان بودن انجام پروژه تحقیق با سال تحصیلی و آزمون کارشناسی ارشد.
د( عدم دسترسی به پایان نامه ها ، خصوصاً پایان نامه های مربوط به موضوع انتخاب شده.
بیان مسئله
عربون قولنامه اسمي است غير عربي كه به گفته مؤلف المعجم الوسيط عبارت است از مقداري از بها كهپيشتر پرداخت مي شود تا اگر معامله انجام پذيرفت بخشي از بهاي كامل باشد و گر نه از آن فروشنده باشد ابن اثیر نيز قولنامه را چنين شرح كرده استكالايي را خريده و به صاحب آن چيزي پرداخت كرده باشد تا اگر معامله انجاميابد بخشي از بها به حساب آيد وگر نه از آن صاحب كالا باشد و خريدار حق بازگرداندن آن را ندارد.
با بررسي اين تعاريف است كه اهل شريعت در ماهيت قولنامه قائل شده اند كهقولنامه همانند فروختن با حقخيار 2 مشروط استبدين ترتيب كه دو طرف به شرط پرداخت مبلغي معين، به خريدار حق خيار مي دهند؛ به اينمعني كه به هنگام بر هم زدن معامله فروش با حق خيار مشروط به تمليك درآوردن آن چه به فروشنده پرداختهاست مي باشد؛ و اگر آن را برهم نزدند مبلغ پرداختي بخشي از بها به حساب مي آيد.
با توجه به مطالب فوق الذكر در قواعد شريعت فروش قولنامه اي همان فروختن با شرط حق خيار مشروط
به نظر آمده وجايز مي باشد؛ زيرا شرط مذكور ذاتاً جايز و رضايت مندانه درخود قرارداد آمده است. مبناي مكملي كه در نظر اهل شريعت درجهت مجاز بودن خريد و فروش به طريق قولنامه رسيده است احاديث مستند از نبي مكرم اسلام و حضرت علی (ع) است كه فرموده اند (المسلمون عند شروطهم الا كلُ شرط خالف كتاب الله عز وجل، فلا يجوز) و (لا يجوز البيع العربون الا ان يكون نقداً من الثمن) قولنامه در لسان حضرت امير (ع) جز در صورتي كه بخشي از پول بها باشد جايز نيست؛ و به تعبير ديگري فروش قولنامه اي تنها در صورتي كه به هنگام امضاي نهايي معامله بخشي از بها به حساب آيد جايز شمرده شده است، نه آنگاه كه جدا از خود بها باشد. با ملاحظه همين امارات است كه در فتاواي فقهاي عظام و طريق شريعت، قولنامه بخشي از مبايعه تلقي گرديده و مفاد آن صحيح و الزام آور مي باشد و درشرايط كنوني نيز روح حاكم بر دادگاههاي ايران پذيرش و تنفيذ قولنامه هاست؛ برهمين اساس هم هيأت عمومي ديوان عالي كشور در 2 مرحله و در 2 رأي نقض و اصراري به شماره هاي1374-32 و 1375-6 حکم برصحت و مؤثر بودن آثار تعهدات مندرج درقولنامه داده و آن را فروشنامه به حساب آورده است.
سوالات پژوهش
سوال اصلی
نقد و بررسی معاملات معارض در ایران
سوالات فرعی
1- آیا قولنامه از منظر قانونی و از منظر رویه یا عرف در مبنای حقوقی تفاوتی دارد؟
فرضیات
با توجه به سوالات پژوهش می توان فرضیات ذیل را مد نظر فرار داد:
1- رابطه معنا داری بین قولنامه و ماهیت حقوقی آن با معاملات معارض در ایران وجود دارد.
2- رابطه معنا داری بین قولنامه از منظر قانونی و رویه یا عرف در مبنای حقوقی وجود دارد.
اهداف پژوهش
با تمام بحثها و سوابق، قولنامه عقد بيع نيست قولنامه قراردادي است كه هنگام انعقاد و تنظيم آن طرفين تعادلي را ميان تعهدات يكديگر به وجود ميآورند كه در اين مرحله به دادگاه ارتباطي ندارد اما در مرحله اجرا بايد دادگاهها تعادل طرفين را لحاظ كنند يعني نميشود يك طرف را ملزم كنند كل تعهد خود را انجام دهد و طرف دوم را راهي دادگاه كنند زيرا در همه قراردادها و عقد بيع،مبيع در برابر ثمن قرار دارد. يعني همه تعهدات فروشنده در برابر همه تعهدات خريدار قرار ميگيرد و دادگاهها براي اين منظور بايد به موجب ماده 3 آيين دادرسي مدني به قانون استناد كنند. امید است پژوهش حاضر بتواند به اندازه ای مفید برای دانشجویان خصوصا قضات دادگستری قرار بگیرد و اثرات مثبتی را در مرتفع ساختن مشکلات این زمینه داشته باشد.
چکیده
از آنجایی که انسان موجودی است که به سوی بی نهایت و مطلق الوجود گرایش و تمایل دارد گاهی مقصود را اشتباه گرفته و هدف خود را در این دنیا میطلبد؛ هر چند که خود او متوجه این موضوع نباشد. از این رو در کارهای خود به اندازه کفاف قناعت نمی کند و همیشه در پی طلبی است که برای آن حد و مرزی قائل نیست و چون به هدف مورد نظر رسید، هدف و آمال دورتر و طولانی تر را دنبال میکند و تا به مطلق نرسد از طلب خسته نمی گردد؛ بنابراین انسانها در معاملات خود که معمولاً در پی کسب مال بیشتر میباشند از این اصل مستثناء نیستند و به فکر سود و منفعت مطلق خود میباشند. از این رو ممکن است اقدام به انعقاد معاملاتی نمایند که تعارض با معاملات سابق آنها دارد؛ چون در معاملات لاحق سود بیشتری کسب میکنند. همین گرایش به مال و سود بیشتر او را وا میدارد که معاملات سابق را نادیده گرفته و اقدام به انعقاد معامله معارض نماید.
لازم به ذکر است اگرچه معاملات معارض ممکن است نسبت به اموال اعم از منقول و غیر منقول قرار گیرد؛ ولی به دلیل کثرتی که این گونه معاملات در اموال غیرمنقول دارد، ناگزیریم که برای بیان فصیح تر این مطلب بیشتر از این دسته اموال صحبت بنماییم.
پیشینه تحقیق
در روزگار ما بحث مربوط به وعده بیع یا قولنامه از مسائل بحث برانگیز در بین محاکم و حقوقدانان کشور و حتی عرف جامعه بوده و است ، اسناد عادی که اشخاص برای خرید و فروش املاک خود می نویسند یکی از دشواریهای جامعه ما شده به طوری که حتی دیدگاه قضات ما نسبت به حجیت این اسناد با شک و تردید می باشد برای همین هم رویه قضایی نیز درباره ماهیت و آثار قولنامه مشخص نبوده و هر محاکم تفسیر جداگانه ای از قولنامه را برای خود داردالبته شاید علت این ابهامات به دلیل پیش بینی نشدن قولنامه در قانون مدنی برگردد ، رویه قضایی هم با توجه به عدم تسلط دادرسان جوان به فن تفسیر قابل اعتماد به نظر نمی رسد ، توجه کوتاه به آرای صادره در مورد قولنامه خود موید این است که بیشتر قضات ما هنوز در شناخت فلسفه قولنامه دچار تردید شده اند ، وجود تعارضهای شدید بین نظرات و...نمی تواند محملی برای شناخت این سند باشد در ارتباط با معامله معارض با قولنامه است که در حال حاضر ،امر آشکار در جامعه ما می باشد که افرادی همزمان چند قولنامه را با افراد مختلف می بندد .
واژه کاوی
قولنامه:
قولنامه نوشته ای است غالبا عادی و حاکی از توافق بر واقع ساختن عقدی در مورد معینی که ضمانت اجراء تخلف از آن پرداخت مبلغی است.
قولنامه از نظر لغوي تركيبي از دو لغت “قول” و “نامه” به معني نوشته يا پيمان نوشته شده و يا نامهاي كه حاوي يك تعهد و قبول است، از نظر اصطلاحی وعده بیع این است که فروشنده تعهد می کند که تا زمان ثبت مبیع در اسناد رسمی ، مورد بیع را به کسی نفروشد و در مقابل خریدار هم تعهد می کند که در مدت مذکور ثمن را تحویل بایع دهد و زیر قول خود نزند.
بدین معنا که در قولنامه فقط بیعانه پرداخت می شود و به همدیگر مهلت می دهند الباقی ثمن معامله در مهلت مقرر تهیه در غیر این صورت معامله ای انجام نخواهد شد.
مالکیت:
حقي است كه به موجب آن صاحب ملكي، به اعتبار مالكيت خود مي تواند از ملك ديگري استفاده نمايد.
خیار شر:
حق فسخي كه در معامله براي يكي از متعاملين يا هر دو يا شخص ثالثي در مدت معين وجود داشته باشد گويند.
نتیجه گیری
با تمام بحثها و سوابق، قولنامه عقد بيع نيست قولنامه قراردادي است كه هنگام انعقاد و تنظيم آن طرفين تعادلي را ميان تعهدات يكديگر به وجود ميآورند كه در اين مرحله به دادگاه ارتباطي ندارد اما در مرحله اجرا بايد دادگاهها تعادل طرفين را لحاظ كنند يعني نميشود يك طرف را ملزم كنند كل تعهد خود را انجام دهد و طرف دوم را راهي دادگاه كنند زيرا در همه قراردادها و عقد بيع،مبيع در برابر ثمن قرار دارد. يعني همه تعهدات فروشنده در برابر همه تعهدات خريدار قرار ميگيرد و دادگاهها براي اين منظور بايد به موجب
ماده 3 آيين دادرسي مدني به قانون استناد كنند.
اگر در مورد مال غيرمنقولي كه توقيف شده كسي ادعاي حقي بكند اگر مستند آن سند رسمي يا حكم دادگاه باشد احتياط اين است كه از مال رفع توقيف شود ولي اگر مستند دعوا سند رسمي يا حكم دادگاه نباشد به دادگاه مراجعه ميكند اگر استنباط آقايان از ماده 22 و 46 و 47 قانون ثبت درست باشد طبق اين مواد دادگاه به ادعاي شاكي در مورد اينكه مال غيرمنقول او به جاي مال محكوم عليه توقيف شده رسيدگي ميكند و اگر مالكيت را قبول كرد رفع توقيف ميكند و حكم به حقانيت ميدهد؟
مواد 146 و 147 قانون اجراي احكام مويد قانون ثبت است يعني موقعي كه كسي ادعاي مالكيت ميكند اگر سند رسمي داشته باشد دادگاه ترتيب اثر ميدهد و اگر سند عادي داشته باشد ترتيب اثر نميدهد. پس اين
مواد مويد مقررات ثبتي هستند و از اين جهت نويسندگان قانون اجراي احكام مدني دچار تناقضگويي نشدهاند و مواد قانون ثبت صريحتر از منطوق آن است و در آمره بودنش ترديد نيست و راي وحدت رويه هم در اين زمينه صادر شده است و دادگاهها در اين مورد با مشكلي روبهرو نيستند.
منابع
1- محمد جعفر ، جعفری لنگرودی ، ترمینولوژی حقوق، صفحه؛ 552
2-کاتوزیان ، ناصر ، درسهایی از عقود معین ، جلد اول، صفحه؛25
3-کاتوزیان ، ناصر ، توجیه و نقد رویه قضایی، صفحه ؛ 99
4- با توجه به رای شماره 3570-26/2/42 هیات عمومی دیوان عالی کشور و رای شماره 479-5/4/1331
5- در بین قضات نظری شکل گرفت که حاکی از این بود که چون قولنامه به صورت شرط ضمن عقد لازم در نیامده است اعتبار ندارد ، منشاء این نظر بخشنامه شورای عالی قضایی و نظر کمیسیون استفتائات آن شورا بوده است ؛ به نحوی که که در بخشنامه شماره 6059/1-6/2/1362 تصریح شده ، آنچه صرفا قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده ، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاه ها نمی توانند طرفین را الزام به وفاء نمایند . بنابراین اگر راجع به زمین قولنامه تنظیم و وعده معامله داده شده و ضمن عقد لازم شرط نشده باشد ، لازم الوفاء نیست " برای نقد این بخشنامه ر.ک کاتوزیان ، ناصر ؛ توجیه و نقد رویه قضایی، صفحه؛102
6- برای نونه رای شماره 105و106 مورخ 24/2/1362 شعبه 2 دادگاه عمومی تهران رجوع شود ؛ نقل از کاتوزیان ، ناصر ، توجیه و نقد رویه قضایی ، صفحه ؛ 105
7-شهیدی ، مهدی ، حقوق مدنی 6 ، صفحه ؛ 20. همچنین تشکیل قرارداد بیع
8- کاتوزیان ، ناصر، در سهایی از عقود معین جلد اول ، صفحه؛26 . همچنین عقود معین ، جلد 1 ،شماره۴۶
9- موسوی هاشمی ، سید حسن ؛ جزوه حقوق مدنی ۶
10-ماهنامه قضاوت شماره ۴۷؛ سال ششم ، مهر و آبان ۱۳۸۶
11-ماهنامه قضاوت شماره ۴۷؛سال ششم ، مهر و آبان ۱۳۸۶
12- ماهنامه قضاوت شماره ۴۷؛سال ششم ، مهر و آبان ۱۳۸۶
13- روز نامه جام جم مورخ 26 اردیبهشت
پينوشتها
حقي است كه به موجب آن صاحب ملكي، به اعتبار مالكيت خود مي تواند از ملك ديگري استفاده نمايد(كاتوزيان، ناصر، اموال و مالكيت)
حق فسخي كه در معامله براي يكي از متعاملين يا هر دو يا شخص ثالثي در مدت معين وجود داشته باشد خيار شر گويند.(صفايي، حسين، دوره مقدماتي حقوق مدني، جلد دوم)
ماده 301 قانون جزاي عرفي چنين اشعار مي داشت :مجازات مذكور در ماده قبل مقرر است براي هركس كه مال ديگري را بفروشد يا مال معين خود را به اشخاص متعدد معامله كند يا مال را كه بر حسب صورت يا به حقيقت به كسي صلح كرد به ديگري منتقل كند و به طور كلي هركس در معامله با ديگري تقلب نمود، او را بفريبد يا به اين وسيله مقداري از مال او را بخورد يا قصد خوردن آن را بنمايد.
ماده 300 قانون فوق الذكر چنين بيان ميكرد: محكوميت 1 الی 3 سال حبس تاديبي و 5 روز الی 6 ماه حبس قابل ابتياع به علاوه امكان محكوميت از حقوق مندرج در ماده 27 به مدت 5 الی 10 سال
حبسي كه زنداني را اجباراً به كارهاي سخت وادارند. حبس با كار اعم از حبس با اعمال شاقه است. /ترمينولوژي حقوق/دكتر جعفري لنگرودي
حبس آدمي در مكاني كه انسان ديگر با او نباشد. ان را حبس انفرادي هم گفته اند.
سندي كه مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد.
در نقاطي كه اداره ثبت اسناد و املاك و دفاتر اسناد رسمي موجود بوده و وزارت عدليه مقتضي بداند ثبت اسناد ذيل اجباري است
كليه عقود و معاملات راجعه به عين يا منافع اموال غير منقوله كه در فتر املاك ثبت نشده.
صلحنامه و هبه نامه و شركت نامه.
با سلام خدمت همه ی ایرانی هایی که به ایرانی بودنشان افتخار می کنند...